Donar una vivienda a un hijo

Donar el piso a un hijo parece una operación sencilla y casi siempre sale más cara de lo previsto, porque intervienen tres impuestos distintos y solo uno de ellos es el que la gente tiene en mente.

1. El hijo paga el Impuesto sobre Donaciones

Sobre el valor de referencia del inmueble, aplicando la normativa de la comunidad donde radique la vivienda, no donde viva ninguno de los dos.

Muchas comunidades tienen bonificaciones importantes para donaciones de padres a hijos, condicionadas casi siempre a escritura pública y a presentación en plazo. Sin escritura no hay bonificación, y la escritura es obligatoria de todos modos: la donación de inmuebles exige documento público para ser válida.

2. El padre paga IRPF por la ganancia patrimonial

Este es el que descoloca a todo el mundo. Al donar, Hacienda considera que el donante ha obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, aunque no haya recibido un euro.

Un piso comprado por 60.000 euros que hoy vale 250.000 genera una ganancia de 190.000 euros que tributa en la base del ahorro del IRPF del padre, a tipos progresivos.

En una herencia esto no ocurre. La llamada plusvalía del muerto está expresamente excluida: no hay ganancia patrimonial por la transmisión mortis causa. Es la ventaja estructural que hace que heredar suela salir mejor que recibir en donación.

Y la asimetría es dura: si el inmueble hubiera perdido valor, la pérdida patrimonial derivada de una donación no se puede computar.

Las excepciones que conviene conocer

Hay supuestos en que esa ganancia no tributa o se excluye, como la donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años en determinadas condiciones, o la transmisión de empresa familiar que cumple los requisitos de la reducción del ISD. Son casos tasados y conviene verificarlos con un asesor.

3. La plusvalía municipal

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana se devenga también en la donación, y lo paga quien recibe. En la herencia lo paga el heredero, así que aparece en ambos escenarios.

Se puede calcular por el sistema objetivo o por el real, eligiendo el más favorable, y no se paga si no ha habido incremento de valor.

El cálculo comparado

Antes de decidir, pon los números uno junto a otro:

En la mayoría de los casos con inmuebles revalorizados, el IRPF del donante inclina la balanza hacia esperar.

Las alternativas intermedias

Donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo. El hijo recibe la propiedad futura, el padre conserva el derecho a usar la vivienda o alquilarla de por vida. Reduce la base de la donación, aunque no elimina la ganancia patrimonial sobre la parte transmitida. Al fallecer, la consolidación del pleno dominio tiene su propia tributación.

Pacto sucesorio, en Galicia, Baleares, Cataluña, Aragón, Navarra o País Vasco. Transmite en vida pero tributa como sucesión, lo que evita la ganancia patrimonial en IRPF. Es, con diferencia, la mejor opción para quien tenga esa vecindad civil.

Venta con precio real, si hay contraprestación efectiva. Tributa distinto y no cabe simularla: una compraventa por precio irrisorio entre padre e hijo se recalifica.

Antes de firmar

Calcula la herencia en la calculadora por comunidad, estima la donación con la normativa de la comunidad donde está el piso, y suma el IRPF del donante. La comparación completa es la única que sirve.

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• El IRPF de quien dona
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• Impuesto de donaciones por comunidad

Fuentes

• Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
• Ley 35/2006 del IRPF
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales
• Ley 22/2009, de cesión de tributos a las Comunidades Autónomas