Plusvalía municipal en una donación

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, se devenga en cualquier transmisión de un inmueble urbano. También en las gratuitas.

Es un impuesto local, así que lo gestiona el ayuntamiento donde está el inmueble y sus tipos varían de un municipio a otro.

Quién lo paga

• En una donación: lo paga quien recibe, el donatario.
• En una herencia: lo paga el heredero o legatario.
• En una compraventa: lo paga el vendedor.

Es decir, en la donación se suma a lo que el donatario ya paga por el Impuesto sobre Donaciones, que se autoliquida con el modelo 651.

La ley lo dice con una frase: en las transmisiones «a título lucrativo» (donación o herencia) es contribuyente quien adquiere el terreno. No hay sustituto del contribuyente, como sí lo hay en las compraventas cuando el vendedor no reside en España: aunque el donatario viva fuera, sigue siendo él quien debe presentar y pagar.

¿Puede pactarse que la pague el donante? Entre las partes, sí: nada impide que el donante entregue además el dinero para pagarla o que lo asuma en la escritura. Pero ese pacto no vale frente al ayuntamiento, que seguirá exigiéndola al donatario, y Hacienda puede considerar que el importe asumido por el donante es una donación más.

Sobre qué se calcula

Sobre el incremento de valor del suelo, no de la construcción. Por eso un piso en altura, cuya cuota de suelo es pequeña, suele generar una plusvalía menor que un unifamiliar del mismo precio.

Los dos sistemas de cálculo

Tras la reforma que siguió a la anulación del método anterior, el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:

Sistema objetivo. Se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo, según los años transcurridos desde la adquisición. Los coeficientes se actualizan periódicamente.

Sistema real. Se calcula la diferencia efectiva entre el valor de adquisición y el de transmisión del terreno, atribuyendo la parte proporcional que corresponde al suelo.

Hay que calcular ambos y elegir. En zonas donde el suelo ha subido poco, el sistema real suele ganar.

Un ejemplo con los dos sistemas

Supongamos un piso donado con un valor de 200.000 €, que el donante compró hace diez años por 150.000 €. El valor catastral total es de 100.000 €, de los que 40.000 € corresponden al suelo (el 40 %).

• Sistema objetivo. Base: 40.000 € por el coeficiente que la ordenanza fije para diez años de antigüedad. Con un coeficiente del 0,10, la base sería de 4.000 € y, con el tipo máximo del 30 %, la cuota, 1.200 €.
• Sistema real. Incremento del inmueble: 200.000 − 150.000 = 50.000 €. Parte del suelo: el 40 %, 20.000 €. Con el mismo tipo, 6.000 €.

En este caso gana el objetivo. Si el piso hubiera subido poco, o nada, ganaría el real, hasta el punto de no pagar. Los coeficientes del sistema objetivo los fija cada ayuntamiento dentro de los máximos que actualiza cada año la Ley de Presupuestos, así que el cálculo exacto depende del municipio y del año.

Qué valor se toma si no hay precio

En una donación no hay precio de venta. Para el sistema real, el valor de transmisión es el que se declare a efectos del impuesto de donaciones (o el comprobado por la Administración, si es mayor) y el de adquisición, el que consta en el título por el que el donante adquirió. La parte del suelo se calcula con la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el catastral total en la fecha de la donación.

Cuándo no se paga

Si no ha habido incremento de valor. Si se acredita que el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no hay sujeción. Hay que probarlo con las escrituras o valores comparables.

Si el terreno es rústico. El impuesto solo grava suelo de naturaleza urbana.

Si se aplica una bonificación municipal. Muchos ayuntamientos bonifican las transmisiones mortis causa a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes, a veces hasta el 95 %. Ojo: esas bonificaciones suelen estar previstas para herencias, no para donaciones. Es otro punto en el que heredar sale mejor.

Plazos

• Donación: treinta días hábiles desde la transmisión.
• Herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si se solicita dentro de los seis primeros.

Cada ayuntamiento tiene su propio procedimiento: unos exigen autoliquidación y otros practican liquidación tras la declaración del interesado. Conviene comprobarlo en la ordenanza fiscal del municipio.

Cómo se presenta, paso a paso

1. Localiza la ordenanza fiscal del ayuntamiento donde está el inmueble: dice si hay autoliquidación o declaración, los tipos, los coeficientes y las bonificaciones.
2. Reúne la escritura de donación, el título por el que el donante adquirió el inmueble, el último recibo del IBI (lleva la referencia catastral y el valor del suelo) y el DNI de donante y donatario.
3. Calcula los dos sistemas y elige. Si optas por el real o alegas que no ha habido incremento, aporta las escrituras que lo prueben.
4. Presenta dentro de los treinta días hábiles. Muchos ayuntamientos lo permiten por sede electrónica; en los pequeños sigue siendo presencial o por registro.

El error de olvidarla

Es el impuesto que más se olvida en las donaciones, porque no aparece en la escritura como un coste y el notario informa de él pero no lo liquida.

Consecuencia: recargo por presentación extemporánea y, si media requerimiento, sanción. Y como el ayuntamiento recibe información de las transmisiones desde el propio notario y el registro, el olvido acaba detectándose.

Cómo encajarla en la decisión

Cuando compares donar ahora frente a dejar en herencia, recuerda que la plusvalía aparece en ambos escenarios, pero con dos diferencias:

• En herencia, muchos municipios la bonifican fuertemente para familiares directos.
• En herencia, el plazo es más largo y prorrogable.

Súmala al resto del cálculo que explica la guía de donaciones.

Preguntas frecuentes

Sigue leyendo

• Modelo 651: cómo se presenta el impuesto de donaciones
• Donar dinero a un hijo
• Impuesto de donaciones por comunidad
• El IRPF de quien dona
• Colación de donaciones en la herencia

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales