Calculadora de plusvalía municipal en herencias y donaciones

Qué es la plusvalía municipal

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento cuando un terreno urbano cambia de manos, por venta, por herencia o por donación, y grava el aumento de valor del suelo durante los años en que el transmitente lo tuvo, con un máximo de veinte. La construcción no cuenta: por eso el recibo del IBI separa el valor del suelo y el de la edificación, y para este impuesto solo importa el primero. Los terrenos rústicos no están sujetos.

Es un impuesto distinto del de sucesiones y donaciones, que gestiona la comunidad autónoma: por un mismo piso heredado se pagan los dos, cada uno a su administración y con su propio plazo. El de sucesiones lo calculas en la calculadora por comunidad.

Los dos métodos de cálculo, con un ejemplo

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional, hay dos formas de calcular la base y el contribuyente puede pedir la que le salga mejor.

Método objetivo. Valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos transcurridos desde la adquisición (de «menos de un año» a «veinte o más»). La ley fija los coeficientes máximos y los actualiza cada año; cada ayuntamiento aprueba los suyos sin superarlos. Ejemplo: un piso cuyo suelo vale 60.000,00 € en Catastro, comprado por el fallecido en mayo de 2010 y heredado en marzo de 2026, lleva 15 años completos; el coeficiente máximo es 0,09, la base 5.400,00 € y, al tipo máximo del 30 %, la cuota 1.620,00 €. Si el ayuntamiento bonifica el 95 % por herencia, quedan 81,00 €.

Método real. La diferencia entre el valor de transmisión (el declarado en la herencia o en la donación) y el de adquisición (el de la escritura de compra), aplicada a la proporción que el suelo representa en el valor catastral total. Si esa base es menor que la objetiva, se paga por ella; si no hay incremento, no se paga. Mismo piso, con valor catastral total de 150.000,00 € (el suelo es el 40 %), comprado por 200.000,00 € y declarado en la herencia por 210.000,00 €: el incremento son 10.000,00 €, la base real 4.000,00 € y la cuota 1.200,00 €, en vez de 1.620,00 €. Hay que pedirlo y acreditarlo con los dos títulos; el ayuntamiento no lo aplica solo.

Los coeficientes máximos de 2024 a 2026

Los coeficientes de la primera columna son los del Real Decreto-ley 8/2023 y siguen vigentes porque las tres actualizaciones posteriores (los reales decretos-leyes 9/2024, 16/2025 y 26/2026) fueron derogadas por el Congreso sin convalidar. La segunda columna es la tabla del Real Decreto-ley 29/2026, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 y pendiente de convalidación: si se deroga, seguirá la primera. La calculadora elige la tabla por la fecha del fallecimiento o de la donación y lo advierte.

Quién la paga en una herencia y en una donación

En las transmisiones gratuitas el sujeto pasivo es quien adquiere: el heredero o legatario en una herencia, y el donatario en una donación (art. 106.1.a de la Ley de Haciendas Locales). Si hay varios herederos, cada uno responde de su parte. Se paga al ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, aunque el fallecido o el heredero vivieran en otra comunidad. Lo que paga quien dona es otra cosa: la posible ganancia en su IRPF, que explica la pregunta sobre la plusvalía en una donación.

Plazo y dónde se presenta

En una herencia, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 12 si se pide la prórroga antes de que venzan. En una donación, 30 días hábiles desde la escritura (art. 110.2). Se presenta en el ayuntamiento del inmueble, por autoliquidación en los municipios que la tienen (las grandes ciudades) o mediante declaración para que el ayuntamiento liquide. Los notarios comunican cada trimestre las escrituras al ayuntamiento, así que la herencia no pasa desapercibida. La calculadora de plazos te da la fecha exacta junto a la del impuesto de sucesiones.

Cuándo no se paga

• Cuando no hay incremento de valor (art. 104.5): si el valor declarado en la herencia o en la donación no supera el que costó el inmueble. Hay que declararlo y acreditarlo con los dos títulos; no es automático.
• Terrenos rústicos a efectos del IBI (art. 104.2): el impuesto es solo para suelo urbano.
• Entre cónyuges por la liquidación de la sociedad de gananciales, y en las adjudicaciones por separación o divorcio (art. 104.3).
• Con bonificación: hasta el 95 % de la cuota en las herencias a hijos, nietos, cónyuge, padres y abuelos, si el ayuntamiento la ha aprobado en su ordenanza (art. 108.4). Muchos la limitan a la vivienda habitual del fallecido o a quien la conserve unos años, y hay que solicitarla en plazo.

Navarra y los tres territorios del País Vasco tienen su propio impuesto, con reglas parecidas pero coeficientes y plazos distintos: esta calculadora es para el régimen común.

Preguntas frecuentes

Sigue por aquí

• Quién paga la plusvalía municipal en una herencia
• El impuesto de sucesiones, por comunidad
• Todos los trámites de una herencia, en orden