¿Se puede vender una casa heredada?

Sí, pero primero hay que aceptar la herencia en escritura, liquidar el Impuesto sobre Sucesiones e inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Sin esos tres pasos no se puede transmitir. Si hay varios herederos, la venta exige el acuerdo de todos.

Los tres pasos previos

1. Escritura de aceptación y partición de herencia ante notario.
2. Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones en la comunidad competente, dentro de los seis meses desde el fallecimiento.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.

El registro no inscribe sin justificante de presentación del impuesto, y sin inscripción no hay venta ordinaria posible.

Si hay varios herederos

Mientras la vivienda esté en proindiviso, la venta requiere unanimidad. Basta con que uno se niegue para bloquearla.

Si no hay acuerdo, cabe la acción de división de la cosa común, que puede terminar en subasta pública. Es lento y suele obtener menos que una venta ordenada.

Vender para pagar el impuesto

Es una situación frecuente: se hereda un piso sin dinero para pagar. Antes de renunciar, comprueba tres cosas:

• Cuánto es realmente el impuesto, en la calculadora por comunidad. Entre padres e hijos suele ser mucho menor de lo que se teme.
• Si cabe aplazamiento o fraccionamiento, que se solicita dentro del plazo.
• Si el comprador puede asumir parte del proceso, aunque la escritura de herencia hay que otorgarla igual.

Los impuestos de la venta

IRPF. La ganancia se calcula por diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, no lo que le costó al fallecido. Si vendes poco después por un precio similar al declarado, la ganancia es pequeña o nula.

Plusvalía municipal. Se pagó al heredar y se vuelve a pagar al vender, aunque en la venta se calcula solo sobre el periodo desde el fallecimiento.

La exención por reinversión

Si la vivienda heredada pasa a ser tu vivienda habitual y luego la vendes reinvirtiendo en otra vivienda habitual, puede aplicarse la exención por reinversión, con requisitos de plazo y residencia efectiva.

Otras preguntas frecuentes

• ¿Cuánto se paga por heredar la casa de tus padres?
• ¿Cuánto se tarda en cobrar una herencia?
• ¿Qué pasa con las cuentas bancarias al fallecer?
• ¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?
• ¿Se paga impuesto de sucesiones entre hermanos?

Fuentes

• Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales